Finalizado el Plan Nacional de la Vivienda 1961-1975, y a caballo de la Transición política, la economía seguía su curso sin notar en absoluto el cambio que se estaba produciendo, y la construcción, básicamente de vivienda libre, seguía a un ritmo razonable.
Como las competencias de vivienda fueron paulatinamente transfiriéndose a las Autonomías, cada una fue haciendo la guerra por su cuenta: obligación de un 30 % de las construidas tenían que ser protegidas, subvenciones extras para vivienda joven, para nuevas urbanizaciones… sin mucho éxito por cierto.
Hasta que llegamos al denominado «boom inmobiliario», en que, de pronto, la actividad se desbocó. El dinero corría como si lo regalaran, se construía todo, y se vendía todo. Por primera vez parecía que no había déficit, pero sí que lo había, pues no todo el mundo realmente podía adquirir esas viviendas que subían y subían (de precio). Hasta que, de golpe y porrazo, en 2007-2008, todo se paralizó: cientos de miles de metros urbanizados desiertos, miles de edificios a medias o menos. Ná de ná.
Y, desde entonces, hasta casi ayer, con el sector estancado, hemos visto cómo las constructoras desaparecían, por imposibilidad empresarial en general, pero también por hartazgo de su propietarios. Y con ellos, por edad y por falta de trabajo, oficios y servicios también.
¿Y aquí y ahora?
Pues, según dicen, con 1 000 000 (UN MILLÓN) de viviendas de déficit y un panorama que no augura un final feliz.
Para empezar, y aunque parezca una perogrullada, los edificios se inician por la cimentación y esa va en el suelo, y ahí ya tenemos la primera: el proceso de su puesta en servicio, que es largo, complejo y caro.
Suelo, lo que se dice suelo, hay a montón: solamente hay que subir a un avión y mirar hacia abajo. Otra cosa es el que se permite usar para construir, que antes, mucho antes, era el que se quisiera. Hoy ya no. Solamente se construye el que se clasifica, cosa que hacen los políticos, claro, con alguna ayuda o sugerencia de variadas fuerzas económicas, todo hay que decirlo, pero es la política la que tiene la última palabra.
En todo caso, el trámite administrativo es largo, o muy largo, pues con una legislación tan garantista como la que aquí se estila no se puede hacer de otra manera. Leyes, decretos, interpretaciones y consultas pueden llevar el proceso a años. Hasta diez y doce en algunas ciudades.
Luego hay que urbanizar. La ejecución, una vez la superado la aprobación del planeamiento, es cara (además de que igualmente lleva su tiempo, aunque menor), pues los requerimientos actuales son exigentes, sobre todo para lo que no se ve por estar bajo el asfalto.
La licencia de obra suele ser un camino tortuoso, lleno de curvas y recovecos, fruto de una legislación amplia, farragosa, contradictoria, mezcla de protección al consumidor, desconfianza en los que luego van a construir y salvaguarda de las propias responsabilidades del funcionariado. Aunque, eso sí, por propia experiencia, un día se obtiene.
La propia construcción se ha encarecido muchísimo, en parte por falta de mano de obra, lo que sobrevalora la que existe y, sobre todo, por una gran mejora en la calidad de lo construido a raíz de la puesta en marcha del Código Técnico, que ha elevado la calidad, pero encarecido el producto, con el problema añadido de que, mientras subía el costo, no lo hacía en al mismo ritmo la capacidad de los compradores.
Baste dar un dato material: en los años 70-80, en un edificio la diferencia entre la superficie construida y la útil, es decir, lo que suponía en el edificio el total los muros, tabiques, portales, calderas y demás, eran en torno al 25 % del mismo, y hoy, ese porcentaje pasa claramente del 40 %. Y esa mejora de servicios y calidad hay que pagarla.
Añadamos que se está siguiendo una política intervencionista, contraria a la de economía de mercado en que se supone que estamos, obteniendo el resultado contrario. Y como siempre pasa cuando se va a contrapelo, el propietario se defiende poniendo menos oferta en el mercado, lo que sube los precios sin parar. Y no digamos la protección a la ocupación, cargando sobre la propiedad privada, sobre todo de los más pequeños, una responsabilidad del estado, que, por cierto, nunca, desde hace un siglo, ha hecho frente al problema. Además, con el déficit histórico de vivienda que siempre ha habido, desde 2007 a 2024 que es cuando menos vivienda nueva se ha construido, la población ha aumentado en más de CUATRO MILLONES, y no precisamente por nacimientos.
Y, finalmente, los impuestos a la rica tarta de la construcción, por la aplicación de los: municipales (plusvalía), autonómicos (transmisiones) y estatales (ley Montoro 10/2013), pueden llegar, en una vivienda de segunda mano con cierta antigüedad, hasta el 40 % del valor de venta (eso sin contar los IBI y otros impuestos pagados durante años y años).
Un último comentario: de un Plan Nacional de Vivienda, ni hablar de él, pues ya sabemos que las Comunidades nunca se van a poner de acuerdo.
Así las cosas ¿aún nos extrañamos de lo que pasa?
