Cualquier estudiante de primero de Económicas sabe dibujar las curvas de oferta y demanda, y sabe también que cuando la demanda crece y la oferta no la acompaña, el ajuste lo termina haciendo el precio. Lo que no solemos contar en esa primera clase es cuánto tarda la oferta en reaccionar para ajustar el precio. En la vivienda, ese tiempo se mide en lustros.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia acaba de poner cifras a un problema conocido. Transformar suelo para vivienda puede tardar hoy entre diez, quince o incluso veinte años. Por el camino hay que sectorizar, aprobar un plan parcial que a veces se tramita hasta un par de veces, reparcelar, redactar el proyecto de urbanización y esperar informes que pueden tardar años. Y solo al final, aparecen las máquinas y los andamios.
Lo llamativo es que, en España, precisamente, terreno no falta. Somos uno de los países más extensos de Europa, pero lo que falta es suelo que pueda convertirse en vivienda en un plazo razonable. La propia CNMC estima que el suelo puede llegar a representar hasta el 45 % del coste final de una vivienda. El problema, por tanto, no es solo cuánto suelo existe, sino cuánto tiempo y dinero cuesta ponerlo en condiciones de ser habitado.
En León no hace falta irse lejos para comprobarlo. Cantamilanos Norte, con capacidad para hasta 780 viviendas, tiene su planeamiento aprobado desde 2011, y hasta este julio el Ayuntamiento no ha dado el visto bueno inicial a su proyecto de actuación, que incluye la reparcelación y la urbanización. Quince años para una aprobación inicial. En Villaquilambre, la aprobación definitiva de la UA-2, que abre la puerta a 1.320 viviendas, se ha recibido como el final de quince años de parálisis de la construcción en el municipio.
Los que trabajamos en los mercados sabemos que el dinero inmovilizado nunca sale gratis, aunque su coste no aparezca en ninguna cuenta de resultados. Quien compra suelo para promover, deja su capital parado durante años y renuncia mientras tanto a otras inversiones, sin saber cuándo podrá vender ni con qué normativa. Esa incertidumbre exige una prima que termina en el precio final del piso. Y un plazo tan largo deja además fuera al promotor pequeño, que no puede permitirse esperar una década.
Como ya planteé en esta misma columna, el salario que de verdad retrata el problema es el mediano y no el medio, y con él muchos jóvenes no consiguen reunir el 20 % de entrada. A eso se suma la falta de potencia eléctrica que sufren algunos desarrollos urbanísticos en León. Ninguno de esos frenos ha desaparecido, pero todos pesan más cuando la oferta no llega.
Agilizar no equivale a urbanizar sin control ni a rebajar garantías, sino a lograr que un expediente no dure más que la obra que autoriza y que quien invierte sepa a qué atenerse. Porque el mercado de vivienda responde hoy a una demanda que necesita soluciones ahora, mientras el sistema le responde con una promesa a quince años vista. La oferta llega, sí, pero llega en diferido.
Añadir La Nueva Crónica como fuente preferida de Google de forma gratuita
Mantente informado con las últimas noticias de actualidad.