El Gobierno ha dado un nuevo paso en la regulación del mercado de la vivienda con la publicación en el Boletín Oficial del Estado de los dos decretos aprobados el martes por el Consejo de Ministros. El principal, que entrará en vigor este mismo jueves y deberá ser convalidado por la Diputación Permanente, introduce cambios en los desahucios, los contratos de alquiler, la fiscalidad y la promoción de vivienda asequible.
Una de las medidas más destacadas obliga a las administraciones públicas a asumir los impagos de los inquilinos vulnerables cuando no puedan ofrecerles una alternativa habitacional. En caso de desahucio por impago, dispondrán de un máximo de dos meses para proporcionar otra vivienda.
Si no lo hacen, deberán abonar al propietario la deuda acumulada, las rentas pendientes y los costes judiciales, lo que paralizará el desahucio. Si tampoco se efectúa el pago, la administración pasará a figurar como deudora, mientras el inquilino podrá permanecer en la vivienda hasta finalizar el contrato si continúa siendo vulnerable.
La norma prorroga hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados desahucios de personas vulnerables cuando los inmuebles pertenezcan a fondos o entidades dedicadas a la adquisición masiva de créditos impagados o viviendas. Para el resto de propietarios se contempla una suspensión de hasta tres años, con revisiones anuales y compensaciones económicas.
Más control del alquiler temporal
Los decretos también regulan los alquileres temporales y por habitaciones. La ausencia de una causa que justifique la temporalidad o la concatenación de más de dos contratos consecutivos convertirá automáticamente el arrendamiento en uno de vivienda habitual.
En los alquileres por habitaciones, la suma de las rentas individuales no podrá superar el precio del alquiler conjunto de la vivienda.
Además, cabe detallar que los anuncios deberán incluir siempre el índice de referencia de precios y la renta de los últimos cinco años. Los gastos de gestión inmobiliaria no podrán trasladarse al inquilino y las plataformas turísticas que incumplan sus obligaciones de cesión de datos afrontarán sanciones de hasta un millón de euros o del 2% de su volumen de negocio.
Deducciones y recargos fiscales
El paquete incluye incentivos fiscales para los propietarios que reduzcan el alquiler más de un 5%, con reducciones de hasta el 100% en el IRPF en zonas tensionadas y del 70% para viviendas destinadas a alquiler social.
Los inquilinos con bases imponibles inferiores a 33.007,2 euros anuales podrán beneficiarse de una deducción del 10% del alquiler, con una base máxima de 11.630 euros.
También quedarán exentas de IRPF hasta finales de 2027 las ganancias por vender a entidades públicas viviendas vacías durante más de dos años, con un límite de 800.000 euros.
Desde el 1 de diciembre se aplicará un IVA del 10% a los alquileres turísticos inferiores a 30 noches cuando no constituyan la residencia habitual del arrendador, así como a determinadas reparaciones en viviendas alquiladas. La entrega de vivienda protegida permanente tendrá un IVA superreducido del 4%.
Por otra parte, desde el 1 de enero de 2027 podrán aplicarse recargos en el IBI de hasta el 150% a las viviendas turísticas y desocupadas.
Avales y financiación
El decreto contempla nuevas líneas de financiación, entre ellas un Fondo de Vivienda de Impacto Social de 400 millones de euros y dos líneas de avales del ICO: una de 280 millones para construcción industrializada y otra de 2.000 millones para alquiler asequible.
A ellas se suma la línea ‘Tu Casa’, dotada con 10.000 millones, que permitirá financiar sin intereses hasta el 20% de la compra de una primera vivienda, con un máximo de 50.000 euros.
El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de León, Miguel Ángel Sánchez Fraile, se muestra crítico con al línea general de las medidas y considera que suponen «un incremento de la intervención sobre los propietarios».
A su juicio, las decisiones adoptadas «no resuelven el problema fundamental, que es la falta de oferta» y trasladan a los arrendadores responsabilidades que en realidad públicas. «Estas nuevas medidas lo que vuelven es a trasladar sobre propietarios privados responsabilidades que son propias de una política social de vivienda», asevera antes de advertir de que el aumento de la regulación está generando «un marco cada vez más complejo e inestable» que «puede terminar desincentivando la puesta de viviendas en alquiler».
El gerente de la entidad cameral insiste en que «no hay una medida mágica» y reclama «un gran pacto de estado» para abordar conjuntamente el déficit de vivienda protegida, alquiler asequible y parque público. También cuestiona que la protección de las familias vulnerables recaiga sobre los particulares. «La respuesta a ese problema no puede descansar de forma creciente sobre el propietario privado», señala.
Como alternativa, propone «impulsar la construcción y la rehabilitación», ampliar el parque público, movilizar viviendas mediante incentivos y «ofrecer mayor seguridad a todos los que decidan poner un inmueble en alquiler».
En este sentido, Sánchez Fraile recuerda que existen alrededor de 250.000 viviendas vacías en la comunidad y unas 60.000 en la provincia de León, muchas situadas en pequeños municipios o necesitadas de rehabilitación.
Además, cuestiona que las medidas estatales respondan principalmente a los problemas de las grandes ciudades. «La regulación estatal no responde a una realidad como la de Castilla y León, que no puede equipararse automáticamente a los grandes mercados metropolitanos o a las tensiones de demanda que tienen», afirma.
A su juicio, las capitales medias y las zonas rurales afrontan problemas diferentes, que están vinculados a la disponibilidad de inmuebles, la rehabilitación y la despoblación. «No se legisla para eso, se legisla solo para esos grandes mercados», concluye.
Más cambios en los contratos
El segundo decreto publicado en el BOE, cuya entrada en vigor está prevista para el 15 de noviembre si supera su tramitación, modifica los contratos de vivienda habitual.
Una vez agotado el periodo mínimo de cinco años de alquiler, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica, las prórrogas tácitas obligatorias pasarán a ser de otros cinco o siete años.
También amplía de cuatro a seis meses el preaviso con el que el propietario debe comunicar que no renovará el contrato, mientras que para el inquilino se mantiene en dos meses.
Además, el propietario que decida no renovar deberá, con carácter general, indemnizar al inquilino con la cantidad más elevada entre doce mensualidades calculadas según el sistema estatal de referencia de precios o una mensualidad por cada año de residencia.
Quedan excluidos determinados supuestos, como la recuperación de la vivienda para uso propio o de familiares cercanos, la ausencia injustificada del inquilino durante más de seis meses o el rechazo de una renovación ajustada a la normativa.
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