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Objetivo: alquilar por deseo y no por obligación

22/01/2019
 Actualizado a 14/09/2019
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¿Cómo te imaginas cuando seas mayor?, en la respuesta a tal pregunta, que muy probablemente haya variado sustancialmente de la que se daría en nuestra infancia a la que pueda darse en la actualidad, presumimos una tónica común, y es que no sería muy usual que el niño o niña en cuestión contestara: «cambiando de casa cada dos por tres…», y es que, por lo general, al español, no le gustan los cambios.

Posiblemente, tal sentimiento de arraigo sea lo que haga que, en comparación con otros países europeos, la vivienda de alquiler en España continúa situándose por debajo de la media y lejos de los países en los que se alquila más, como por ejemplo, Alemania. Pese a que la vivienda de alquiler está ganando terreno en nuestro país, todo indica que la cultura de la propiedad tiene asegurada su hegemonía.

Actualmente, la permanente movilidad geográfica, la precariedad salarial, las escasas opciones de los jóvenes para comprar una vivienda (debido a la falta de ahorros para acceder a una hipoteca) y un largo etcétera, están haciendo que la vivienda de alquiler adquiera mayor auge en nuestro país, pero en la mayoría de los casos, suele tratarse de una situación obligada y no deseada.

El alquiler de vivienda en España, lejos de ofrecer una alternativa atractiva en el mercado, se está convirtiendo en la mayoría de las veces en una situación jurídica que supone mayor onerosidad que la vivienda en propiedad, no sólo por sus elevadas rentas, sino por la falta de estabilidad para el inquilino, las infinitas exigencias que se le imponen y en definitiva, por la precariedad con la que ha de convivir en muchas ocasiones el arrendatario de una vivienda.

Jurídicamente hablando y desde el respeto del sentido de propiedad, resulta difícil compartir la medida que algunos pretenden de poner un techo a los precios del alquiler, pero por otro lado, no es de extrañar si tenemos en cuenta que es muy frecuente que el precio del alquiler de una vivienda cubra con creces la cuota del préstamo del propietario, y todos los gastos e impuesto del inmueble, de forma que el arrendatario se está convirtiendo de forma encubierta en el verdadero sostenedor de las cargas hipotecarias y fiscales a las que, por otro lado, e inverosímilmente, no ha podido acceder.

Cuando en el año 2013 se aprobó la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se trató de impulsar el mercado de alquiler de viviendas incluyendo, entre otras medidas, la reducción de la duración de los contratos de alquiler de vivienda a un plazo de solo tres años (y un año más de prórroga). Con el paso de los años, y la aplicación de la reforma, se ha podido constatar que lejos de llegar al objetivo perseguido, el acceso a la vivienda se ha visto aún más perjudicado. Esa disminución de la duración de los contratos ha hecho que las viviendas de alquiler no permitan dotar de una mínima estabilidad a los inquilinos, lo que entra en confrontación con lo que, como al principio del artículo apuntábamos, suele ser el deseo de la ciudadanía.

En una afán de dar un nuevo giro a la materia de los arrendamientos, el recién aprobado Real Decreto Ley 21/2018 sobre vivienda y alquiler, ha previsto algunas modificaciones de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos entre las que contempla un incremento en la duración de los contratos hasta cinco años (o, en determinados casos, hasta siete años) y una ampliación de la prórroga tácita de uno a tres años.

También ha tratado de limitar las garantías adicionales a la fianza. Con la regulación anterior, además de la fianza, la norma establecía que arrendador y arrendatario podían pactar cualquier tipo de garantía adicional con independencia a la fianza, para cubrir el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. En la práctica, eso ha dado lugar a abusos por parte del arrendador, exigiendo todo tipo de avales, seguros, etc.., lo que ha supuesto una carga añadida para el inquilino. El Real Decreto Ley aprobado limita estas garantías adicionales hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración, limitando así la carga económica que debe soportar el arrendatario.

Las medidas adoptadas, a pesar de poder calificarlas como de avances, no parecen suficientes para acabar con el acceso frágil y carente de seguridad jurídica que el arrendamiento de vivienda procura a la ciudadanía y, no puede concluirse si quiera, que ello vaya a suponer una solución inmediata a la situación del alquiler en nuestro país. Adoptando medidas que, de algún modo desequilibran la balanza de las partes en favor del inquilino, puede provocarse una disminución de la oferta y el consecuente incremento de precios. Por ello, quizá, las soluciones más deseables deban de ir encaminadas a promover el alquiler de las viviendas que se encuentran desocupadas, para, a través de un aumento de la oferta, obtener una mejora de las condiciones del mercado.

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