López-Contreras se centrará en las generalidades de la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), mientras que su compañero reflexionará sobre los cambios en el procedimiento de desahucio. "El decreto, por la manera en la que ha sido hecho, tiene unas lagunas y unas imprecisiones importantes que van a dar lugar a controversias en su interpretación. Todos los días en el juzgado habrá más conflictos", indica Lobato.
En la reforma se contempla la posibilidad de que el arrendatario pueda ampliar su contrato hasta cinco años a personas físicas y hasta siete años en el caso de que el arrendador sea una persona jurídica o una sociedad. De esta manera, el inquilino cuenta con "una mayor protección" por si quiere estar más tiempo en el inmueble. "Se está castigando y encorsetando más a los contratos cortos", valora López-Contreras.
Igualmente, el ponente de este martes en la Cámara de la Propiedad también analizará los cambios en el sistema de fianzas que, con la nueva normativa, tendrán una obligatoriedad de un mes y se podrán solicitar dos mensualidades añadidas. De esta manera, se eliminan las garantías adicionales para los propietarios como la petición de un aval bancario para ceder el inmueble en alquiler o el pago por adelantado de un buen número de rentas.
Un argumento más para que Juan López-Contreras considere que se está planteando un escenario en el que el arrendador hará contratos más largos. También porque el real decreto ley limita la subida de la renta como máximo a la del IPC. Una cuestión que para este letrado rompe con el principio de libertad de pacto entre particulares que sustenta el Código Civil y el Derecho Romano.
Procesos de desahucio más largos
Por su parte, Luis Miguel Lobato centrará su ponencia en las modificaciones en materia de desahucios y en la eliminación del 'desahucio exprés', que pasará de los tres o cuatro meses hasta los ocho o diez. Esa novedad implica que en casos de vulnerabilidad social, como pretendida protección a los arrendatarios, el juzgado pedirá a los servicios sociales un informe de la situación. En el caso de confirmarse el riesgo de exclusión el procedimiento se dilataría, durante un mes más si el arrendador es persona física y un trimestre si es jurídica, hasta que se encuentre una solución. "La ley dice que los servicios sociales contestarán inmediatamente, pero de forma imprecisa sin establecer un plazo de días ¿Y si por razones de urgencia el inmediatamente no es hasta dentro de seis meses?", se pregunta el letrado.
Una "desprotección" al propietario que, a juicio de los ponentes, puede generar un 'efecto bumerán' logrando una "discriminación" ya que muchos arrendadores puedan rehusar de poner su inmueble en alquiler. "Entonces el arrendador, que no es la Seguridad Social, se pregunta por qué tiene que apechugar con ello. Tendrá que esperar a que la Administración encuentre una solución a su costa, porque no va a cobrar ni ahora ni después", reflexiona Lobato.
Una cuestión respecto a la cual López-Contreras recuerda, aunque esta ley no tenga efectos retroactivos, que en León la mayor parte de los arrendadores son particulares y si no tienen garantías podrán tener "miedo a alquilar". "Todo indica a que la vivienda en alquiler se va a ir hacia grandes sociedades, fondos y empresas porque a ellos, globalmente, todo esto no les afecta casi nada", considera el letrado.
La reforma normativa que ha entrado en vigor es similar a la planteada en diciembre y que fue echada para atrás por las Cortes. No obstante, y bajo la figura del real decreto, el Gobierno de Pedro Sánchez logró aprobarla una vez disueltas las Cortes. La Constitución refleja que los temas de vivienda deberán ser sacados para adelante de la mano del poder legislativo y no el ejecutivo. Una cuestión que para sortearla el Gobierno recurrió a la urgencia de la cuestión. "En León se extingue un alto porcentaje de contratos de arrendamiento en su primer año de vigencia. En los tres primeros años, el 67 por ciento de los contratos se han extinguido. La realidad es que esta protección de cinco años o siete no es tan necesaria", apunta López-Contreras.
Lobato propone que, para vencer este posible miedo en el arrendador que desencadene un problema en el acceso a la vivienda, se ayude al propietario con las rentas dejadas de percibir, porque a veces es "quien requiere de protección". "A lo mejor lo que tiene que hacer el legislador es también proteger al arrendador pagándole las rentas que pueda perder o con otras garantías, como una entidad que avale a personas en riesgo de exclusión social", comentan a modo de alternativa. Diferentes lecturas y planteamientos de la reforma de la LAU que estos dos especialistas analizarán en profundidad con todos aquellos que se acerquen este martes por la tarde a la Cámara de la Propiedad Urbana.