"León ha apostado claramente por tener una estrategia de ciudad sostenible"

El director general de Arquitectura, Vivienda y Suelo, Francisco Javier Martín Ramiro, analiza este martes en León (20:00 horas, C/Santa Nonia, 6-Bajo) la situación actual y los retos de futuro del mercado de la vivienda. Lo hará durante una conferencia organizada por la Cámara de la Propiedad Urbana de León en colaboración con La Nueva Crónica, en la que expondrá su evolución y retos, así como la necesidad de abordarlos «con medidas de muy distinto recorrido», que asegura que deben particularizarse para cada territorio, e «incluso para cada municipio».

–Visita León para impartir una conferencia que lleva por título ‘Un repaso a la situación actual y los retos de futuro del mercado de la vivienda’, ¿cuáles serán las claves de esta charla?
–En primer lugar, es imprescindible contar con un diagnóstico lo más ajustado posible de la situación, lo cual nos enfrenta con dos dificultades esenciales: disponer de la suficiente información (actualmente se tiene una información insuficientemente fiable, y procedente de distintas fuentes); y la heterogeneidad del mercado de la vivienda en nuestro país (no tiene nada que ver la problemática de la vivienda en León con la que se produce en Madrid, Barcelona o Baleares, por ejemplo). El problema en la vivienda ha sido una cierta sensación de ‘tormenta perfecta’: una crisis económica que ha afectado muchísimo a los hogares, un claro desplazamiento de la demanda desde la compraventa hacia el alquiler ante la falta de financiación, y por último, aunque de forma localizada, la incidencia de las viviendas turísticas. Todo este cóctel ha supuesto una situación que es imprescindible abordar con medidas de muy distinto recorrido. En todo caso, en estos momentos parece haber varios consensos claros. El primero es el insuficiente parque de vivienda protegida, especialmente en alquiler, que permitiera en un momento coyuntural (como ha sido estos últimos años) absorber las necesidades sociales de acceso a la vivienda. El segundo aspecto en el que coincide el sector es en que el mercado del alquiler específicamente, está claramente desequilibrado, tiene una clara falta de oferta (especialmente de oferta profesionalizada), y aunque en términos generales los precios se encuentran de media todavía por debajo de los momentos iniciales de la crisis, es cierto que se han acentuado en los últimos años, y en algunas localizaciones concretas de forma insostenible. Este es un punto de partida bastante generalizable en toda España, pero a partir de aquí la problemática concreta, y por tanto las soluciones, deben particularizarse para cada territorio, incluso para cada municipio. Y en esto se basa toda la batería de medidas y políticas que estamos tratando de desplegar, para atacar el problema a corto, medio y largo plazo.

–Esta conferencia se centra en León. ¿Cómo es su situación respecto a otras capitales?¿Hay alguna particularidad que la defina?
–Según nuestra información, León es una de esas ciudades en las que el mercado de la vivienda no ha sufrido un repunte importante en los últimos años. De hecho, el precio de la vivienda en venta está todavía muy por debajo de los precios de 2007, mientras que se han mantenido más o menos los precios de los alquileres. Por supuesto esta es una visión de datos muy generales, por lo que es probable que en zonas muy puntuales el comportamiento sea diferente, pero no en el conjunto del municipio. Es una situación muy parecida a la que se ha producido en la mayoría de las capitales de Castilla y León (a excepción quizá de Salamanca donde los últimos años sí ha visto crecer algo más el precio del alquiler), lo cual no quiere decir que, puesto que las condiciones económicas de las familias sí han sufrido y mucho desde el inicio de la crisis, sus dificultades para acceder o costear una vivienda en realidad puedan ser mucho mayor, o se tenga esa sensación. León no es una excepción, y el reto seguramente está en trabajar para incrementar la oferta de alquiler, así como hacerla compatible con la vivienda de uso turístico, para que no se produzcan distorsiones en los precios del alquiler por la entrada de esta actividad. En lo que sí podemos destacar León (afortunadamente en positivo) es por ser una ciudad que ha apostado claramente por tener una estrategia de ciudad sostenible, como demuestra que su Estrategia de Desarrollo Urbano Sostenible e Integrado haya accedido a una importante financiación de Fondos Feder para desarrollar el entorno de León Norte – Barrios ‘Entrevías’… habrá que seguir muy de cerca esta actuación urbana.

–El Congreso acaba de tumbar el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda. ¿Cómo se han tomado este rechazo?
–Con decepción, porque estamos convencidos de que son medidas necesarias y urgentes. Evidentemente ese Real Decreto-Ley no pretendía solucionar todos los problemas, para ello, como digo, estamos abordando líneas de trabajo muy diversas e imprescindibles, pero la solución de ese medio y largo plazo no puede ser incompatible con tratar de paliar, en la medida de lo posible, la situación de inestabilidad de las familias en sus contratos de alquiler o limitar las cuantías de las fianzas, por ejemplo; o tratar de ayudar a los jueces y a los servicios sociales para afrontar adecuada y conjuntamente los procedimientos de desahucios. El RD-L contenía medidas muy diversas, algunas de ellas pedidas desde todos los sectores y que buscaban precisamente incrementar la oferta de viviendas a precios asequibles, como habilitar a los Ayuntamientos a destinar su superávit a vivienda, cosa que ahora no pueden hacer, mientras tienen cerca de 30.000 millones de euros depositados en los bancos. Y otras de estímulos fiscales como eliminar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para el alquiler para disminuir su coste, o bonificar el IBI para el alquiler asequible, y al contrario, permitir el gravamen de las viviendas vacías… Sinceramente creemos que se trataba de un paquete de medidas muy equilibrado y responsable.

– Tras este ‘no’, ¿cuáles deberían ser los siguientes pasos a dar?
–En primer lugar seguir trabajando en todo lo que ya está iniciado: una Ley de Vivienda que, respetando las competencias autonómicas, recoja un marco jurídico básico que colabore en garantizar el ejercicio del derecho a una vivienda en todo el territorio nacional; la modificación del Plan de Vivienda para adaptarse a las nuevas prioridades y, por supuesto, su incremento presupuestario; medidas específicas de estímulo e incremento de la oferta del parque de alquiler asequible, como el plan de 20.000 viviendas, así como la puesta en práctica de fórmulas de colaboración público-privadas, otras medidas fiscales… Además, buscar los consensos para llevar adelante nuevas iniciativas, no solamente en el plano político. Sobre todo debemos seguir trabajando para sumar el acuerdo de la mayoría de los agentes que participan en el mercado de la vivienda: sociedad civil y tercer sector, promotores, cooperativistas, profesionales y por supuesto administraciones. No olvidemos que la vivienda es una competencia autonómica, pero un problema fundamentalmente municipal.

–¿Cómo se asegurarán de que prosperen?
–Como digo, tenemos que seguir trabajando esos consensos. Siempre hemos tenido la convicción de que las medidas equilibradas y beneficiosas para hacer efectivo el derecho a la vivienda deberían traer un apoyo casi obvio de casi todas las partes implicadas, pero está claro que no ha sido suficiente.

–¿Sientes esta espera como un tiempo perdido?
–Por supuesto que tenemos la sensación de estar perdiendo un tiempo precioso en algunos temas… Es una pena que desde la semana pasada las prórrogas obligatorias de los contratos de alquiler vuelvan a tener un máximo de 3 años en lugar de los 5 propuestos, o que los Ayuntamientos nuevamente no puedan destinar su superávit en vivienda. Está claro que tenemos que encontrar los instrumentos y los consensos necesarios para reactivar muchas de las medidas incluidas en el RD-L.

–Los precios de la vivienda no han dejado de crecer, en algún caso de una forma que se ha tachado de «abusiva». Se proponía regular y limitar estas subidas. ¿Mantendrán la necesidad de que esto se ponga en marcha?
–La problemática del alquiler, como ya he dicho, es muy desigual en España. Es verdad que hay situaciones muy difíciles en ciertas ciudades, como Madrid, Barcelona o las islas, por señalar algunas, pero hay que tener muy en cuenta que la regulación de subidas desproporcionadas que se ha regulado en otros países como Francia o Alemania necesita en todo caso un trabajo previo muy serio y riguroso que necesariamente diferiría en el tiempo el efecto sobre esos mercados, por lo que es realmente imprescindible que, en paralelo al estudio e implementación en su caso de esta medida, sigamos trabajando en todo lo que he comentado anteriormente: la oferta, las fórmulas de colaboración público-privadas para promover vivienda asequible, la estabilidad y equilibrio entre inquilino y propietario… Precisamente hay que incidir en las medidas necesarias para que nunca haga falta utilizar este tipo de mecanismos, es decir, en conseguir un mercado más transparente y equilibrado. Estamos estudiando muy seriamente la efectividad de esa regulación. Existe el compromiso y el convencimiento de hacerlo, pero ni es la única solución, ni tampoco el gran problema, como también se ha dicho. La aplicación en su caso sería siempre para situaciones excepcionales en el espacio (zonas de mercado tensionado) y en el tiempo (en plazos acotados), por lo que no es en ningún caso una medida estructural, ni generalizable, sino pensada para combatir subidas desproporcionadas, normalmente provocadas por causas exógenas al mercado de la vivienda (presión excepcional de la vivienda turística por insuficiente regulación, momentos de crisis económicas agudas que desplazan la demanda bruscamente,…). Para esas situaciones excepcionales lo imprescindible es garantizar un sistema sólido, que pudiera ser efectivo si se aplicase, sin producir efectos indeseados o imprevistos; tenemos los ejemplos mencionados de París o Berlín, de cuyos fallos tenemos que aprender…

–¿Hay alguna previsión del porcentaje en el que se incrementarán los precios este año?
–De la información que disponemos (todavía del tercer trimestre de 2018) en Castilla y León no parece que vaya a cambiar la tendencia de estos últimos años, que afortunadamente no es especialmente dramática. Los precios parece que se mantienen todavía por debajo de la media de 2007, lo cual no significa que localmente no pueda haber alguna punta, pero de media los precios tanto en venta como en alquiler no parecen crecer sustancialmente, incluso en algunos casos todavía se detecta una ligera tendencia a la baja…

–Los jóvenes son uno de los grupos que más dificultades tienen a la hora de compar, ¿qué se puede hacer para incorporarlos al mercado?
–Es sin duda uno de los colectivos que más nos preocupan, porque son seguramente quienes más están sufriendo la dificultad de acceder por primera vez a una vivienda. La financiación parece que está volviendo, pero lógicamente con criterios más restrictivos de los que hubo en años anteriores a la crisis. Por eso, el gran reto es conseguir equilibrar ese mercado de compraventa con un incremento del parque en alquiler, en el que nos encontramos muy por detrás todavía de la media de Europa. Y en concreto, si en España la media de los hogares en alquiler o cesión de uso está en torno al 23%, en Castilla y León se sitúa en el 18,2%, y los que lo hacen a precios de mercado pueden suponer el 10% (en Cataluña o Madrid esta cifra supera el 20%). Por tanto, es esencial que los jóvenes tengan alternativas habitacionales más allá de la compra, es decir, es imprescindible trabajar para que suba la oferta de vivienda el alquiler. El Plan Estatal de Vivienda ya recoge a los jóvenes como un colectivo preferente para acceder a sus ayudas, pero sabemos que hay todavía mucho por hacer.

– A modo de resumen, si tuviera que citar los retos más urgentes que tiene por delante el mercado de la vivienda, ¿cuáles serían?
–Equilibrar el mercado del alquiler frente a la compraventa; promover, por tanto, la oferta de alquiler, especialmente a precios asequibles; entretanto, garantizar una situación de mayor equilibrio entre inquilino y propietario; y fundamental, trabajar todas las administraciones involucradas en implementar un parque público de vivienda que pueda, de verdad, garantizar que todos los ciudadanos puedan acceder a este derecho.